自宅マンション売れた！分譲マンション売却から戸建て住み替えまでの道のり

ども〜、グーです！

今回は、自宅マンションの売却方法についてお話しします！

分譲マンション売却・戸建て購入の経緯

自己紹介も兼ねて、売買の経緯

• グー（33歳） 妻あり・子なし
• 職業：webエンジニア
• 自宅の家具インテリアの組み合わせ配置等々を考えて、常に住みやすい空間を作ることが趣味です
• つい最近、横浜の分譲マンションを売却し、東京に戸建てを建て引っ越しました！
• 自己紹介記事はコチラ

売却した分譲マンションを購入した経緯

• 4年ほど前に結婚（現在5年目）
• それを機にその当時住んでいた横浜周辺で分譲新築マンションを購入
  • 今振り返ると勢いでした…(まぁ部屋自体は気に入っていたので後悔は特になかったですが)
  • 現在で、まだ築4年以内かつ住んで3年経っていない状態

分譲マンション売却・戸建て購入の経緯

• 妻の通勤が朝が早く
• 距離がそれなりにあったことがストレスとなってくる
• また妻の将来の夢が具体的になってくる
  • 自宅での事業展開
  • マンションでは難しい(騒音やセキュリティ等の問題)
  • またその事業に対して需要のある地域での展開が理想
• よし、「まず戸建てを建てる土地探しだ！」と計画スタート
• 私たちの住み替え活動期間
  • 新居契約は2019年11月、2020年7月末に引き渡し、8月に引越し
  • 本格的な売却活動開始は2019年12月、2020年8月末に申し込みがあり、9月末に引き渡し

売り先行か買い先行か

• 住み替えの場合、現在の住居の売りを優先するか、新居の買いを優先するかで行動の流れが変わります
• よく売り先行が基本と調べると出てきますが、個人的には場合によると思います
• その目的別パターンとメリットデメリットのご紹介

絶対にダブルローンは嫌 -> 売り先行

• ちゃんと売れてから住み替える場所を検討したい人はこっちですね
• 絶対にダブルローン(新居と旧居のローンが両方ある状態)は、嫌！無理！
• つまりは、新居に住む前に家が売れないことを回避するために売りを先行して進める方法です
• メリット
  • 売りを優先することでダブルローン状態になる確率を下げることができる（買い物件の契約タイミング次第ではゼロではない）
  • 売ってから買うので資金繰りを考えやすい（売れなかったらどうしようという心配をしなくて良い）
• デメリット
  • 売りが新居引き渡しよりも先に行われる可能性があるため、一時引越し先が必要になる可能性がある(引越しを2回することになる)
  • 売っている間に希望の土地や物件がなくなっている可能性がある

絶対にここに住みたいという土地が見つかった -> 買い先行

• 絶対にそこに住みたいという理由がある、ここじゃないとダメ！
• 新居の場所優先(学区や人気地域、事業展開目的etc)の場合は、新居の契約が優先となり買いを先行して進める方法です
• メリット
  • 気に入った土地、希望の土地を先に押さえておける
  • 売り物件の方の金額判断がしやすくなる(売らなければならないので踏ん切りがつく)
• デメリット
  • 旧居が売れない場合、ダブルローンの可能性がある
  • ダブルローンの可能性があると、そもそも新居のローンを組めない可能性も(審査次第ですが)
• ちなみにご想像の通り、私たちはコチラのパターンです^^

あなたの物件はいくらで売れる？

• 一番気になるところですよね
• 売り先行にしても、買い先行にしても、まずはここを知っておきましょう

まずは一括査定

• 不動産屋を足で回るのも一つの手ですが、時間と労力がかかりすぎます
• まずはネットで一括査定することが第一歩でしょう
• 分譲マンションを売却なら。おすすめは、マンションnavi
  • 分譲マンション専門
  • 最大９社に一括査定
  • 他の一括査定サイトと比べ、提携社数も2,500店と最多
  • 不動産業務経験者が運営

次に売却活動を依頼する不動産会社を決める

• 査定が来て、金額を確認
• おそらくこの時点で、査定依頼した不動産会社から電話やメールで連絡来ていると思います
• 査定額と照らし合わせて、いくつかの不動産会社さんとお会いすることをお勧めします
• 顔を合わせるメリット
  • 担当者の顔や為人（ひととなり）がわかる
  • 物件地域にどれくらいの知識があるのかわかる
• 最終的にはやはり実際に会って、担当者が信頼出来るかを判断して会社を決めると良いと思います
• 会社ではなく、担当者をみることが重要かなと（不信感がある方とは長く続きません）
• サービスや特典などは会社によって微妙に差がありますがほぼ同じと思ってよいです
• 売り先行、買い先行どちらで行きたいのかなど、希望をここで聞いてもらった反応をみるのもいいと思います
  • 大体は売り先行のほうを勧めてこられると思いますが、ご自分の希望をちゃんと伝えてください
  • この内容で今後の戦略が変わってきます
• また、この時点で「絶対売れます！だからウチと契約しましょう」なんて言ってくるところは確実に不安ですね
  • まず売れる保障なんてどこにもない
  • 「売れるよう最善の努力をさせていただきます」くらいのほうが誠意があって良いかなと思います

売却活動の媒介契約

• さて、売却活動をする不動産会社が決まれば契約ですね
• 契約には3種類あります
  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約
• ほぼほぼ、不動産会社は専属か専任で契約を進めてくると思います
• それぞれ解説していきます

専属専任媒介契約

• 不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約
• 不動産会社が見つけてきた売却先のみ成約できる
• REINS（レインズ）に契約後5日以内の登録が義務付けられている
  • REINSとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システム
  • 他の不動産会社が、登録物件について紹介できるメリットがあります
• 週1での業務報告も義務付けられている
• 契約の有効期限は最大で3カ月(毎回期限が来ると更新手続きをする)
• メリット
  • 契約期間が限られるので不動産会社としては、買い手を見つけるために奮闘してくれる
  • 早く買い手が見つかりやすい
• デメリット
  • 自力での買い手探しができない

専任媒介契約

• 不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約
• 自力で探した買い手を不動産会社を介さずに契約できる ※専属との大きな違いですね
• REINS（レインズ）に契約後7日以内の登録が義務付けられている
• 2週に1回以上の業務報告も義務付けられている
• 契約の有効期限は最大で3カ月(毎回期限が来ると更新手続きをする)
• メリット
  • 自力で買い手を探しつつ、より好条件な買い手を探せる
• デメリット
  • あまりないのでは？

一般媒介契約

• 同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる
• 勿論、自力で探した買い手を不動産会社を介さずに契約できる
• 契約に有効期限はなし
• REINS（レインズ）登録義務なし
• 業務報告も義務なし
• メリット
  • 幅広く仲介をお願いできる
• デメリット
  • 不動産会社側にとって安定性に乏しい案件になり、買い手探しに時間がかかる可能性あり

特別な理由がなければ、専任媒介契約がおすすめです

売却活動してもらう不動産会社が決まったら

• 無事、不動産会社が決まりましたら
  • 売買活動の戦略を話し合う
  • 室内写真撮影やクリーニング・点検などのサポートを受ける ※内容は会社によって異なると思います
  • 内覧申し込みがあれば、その時間に在宅し見学をしてもらう
    • 気に入ってもらい申し込みいただければ、晴れて売買契約という流れ
• ちなみに我が家は、「野村の仲介」にお願いしました
  • 室内クリーニング&写真撮影
  • 設備点検・保障
  • それぞれ無料で対応いただけました

売買活動の戦略

• まずは、契約時に売り先行なのか買い先行なのかご自分の希望を事前にちゃんとお伝えしておくことが大事です
• それを踏まえて、いつ頃までに売りたいのか等細かいところを詰めていきます
• それにより値段の調整タイミングや広告を打っていくタイミングなどを話し合いましょう

内覧対応

• REINSや不動産会社のWEBサイト等に物件掲載や広告が始まると、内覧の申し込みが入ります
• 基本は家主在宅での内覧対応をします
  • 勿論、仲介の担当者が引率できますので安心してください
• 見学される方からは、いくつか質問されることもあると思います
  • 物件の状態や、近所の環境などいろいろですが、そのままをお伝えするのが良いと思います。
  • 嘘をついてしまうと、売買契約後解消なんていうこともあり得ますので、誇張はしない方が無難ですね
• 見にきていただくので、最低限掃除や整理整頓をしておくのが良いでしょう
  • 実際に私の物件を契約してくださった買い主さんは、いくつか物件を見ていて「こんな汚い状態で売るの？」と思った物件もあったそうです
  • なので、そう思われないためにも最低限綺麗にしておきましょう^^
  • ちなみに私たちは、内覧前日になると目の色変えて髪の毛やホコリなどをさがしてましたｗ

申し込みがあれば、晴れて成約です。（おめでとう！）

この時期売れるのか？

• コロナがあり、まだ外出自粛ムードは続いている状態
• こんな状態で売れるの？
• そんな疑問があると思います

少なくとも需要はある

• ここで絶対売れるなんて事は言えません
• ただし、需要は少なくともあります
• 現に私の家は売れました
• 内覧もコロナ初期はパッタリ来なくなりましたが、6月以降は定期的に内覧申し込みがありました
• 転勤や老後の住まい、地方であれば移住の方等々、需要はあるのです

不安であれば売り先行で

• 住み替えに時間をかけて問題ないのであれば、まずは売りに出してみるのが良いかと
• 出してみて反響を見つつ、住み替え計画を練っていくのもありではないでしょうか
• 売りに出していきなり売れるものでもないので、高めの設定からスタートして様子を見ながら調整していく
• それと並行して住み替え先を探し、良いところがあれば売りのペースも早める。と言ったようにバランスを見ながら進めると気が楽かもしれません

どうしても住みたい場所がある！買い先行

• どうしても住みたいやんごとなき事情やあるのであれば、迷わず買い先行でしょう
• ただしローン審査など厳しいケースもあるのでその場合は、売り先行を考える必要があるかもしれません
• 買い先行であれば、売却物件の価格は、ゆったりとではなく数ヶ月で段階的に値下げをしていき反響をみていく形
• 売却利益は求めず、ローン残債と仲介手数料を考慮した金額調整をしていく方向に舵を切れると思います
• 住み替え先のローンとのダブルローンが迫るので多少焦りも出る可能性がありますが、内覧にきてくださった方々に良い印象で対応できるように精神統一を^^

実際売却活動してみて

• 正直、途中は挫けそうになりました（3月以降はどうなるかと思ってました）
• 7月時点で、確実にダブルローン期間が発生することになり焦りもありました
• しかし、売れると信じて内覧の方や仲介の方々に誠意を持って対応
• 買い主さんからも、「綺麗に使ってくださって、ありがとう」と言われ安堵と共に綺麗にしててよかったー！と嬉しくなりました
• やはり仲介の担当者さんと気持ちよくやり取りできる事はかなり精神的に左右される部分が多いと思います
• なので、最初の媒介契約する会社選びは慎重に！

これから売却を考えている方々が幸せに住み替えできますように祈っております！

では、また。